Le marché de l'immobilier, où de nombreuses enseignes développées en franchise officient, est dans la tourmente. Les volumes des transactions accusent en effet une baisse de 20 % au premier semestre 2012. Une situation de rupture selon Orpi entre une offre rare et trop chère et une demande forte mais insatisfaite.
La situation actuelle de l'immobilier est paradoxale. D'un côté, de nombreux biens mis à la vente restent invendus et de l'autre, de nombreuses demandes restent insatisfaites. Comment expliquer ce paradoxe ? Selon le baromètre de l’offre et de la demande immobilière réalisé par le réseau Orpi, ce paradoxe vient d'un décalage croissant entre les biens mis à la vente et la recherche des aspirants à la propriété.
Ainsi selon Orpi, « au premier semestre 2012, l’offre de maisons augmente, passant de 51 % à 59 %, tandis que la demande stagne, restant à 50 %. A l’inverse, l’offre d’appartements se réduit, passant de 49 % à 41 % au premier semestre 2012, tandis que la demande reste la même. » Autrement dit, si l’écart se creuse côté offre, la demande fluctue peu. Le décalage qui en résulte « se traduit par une diminution du volume des ventes de près de 15 % au premier semestre 2012. Un constat qui risque de s’aggraver avec la disparition des boosters de dynamisme tels que la loi Scellier ou le PTZ. »
Une offre inadaptée à la demande
L'autre grand enseignement que tire Orpi dans son baromètre exclusif est un décalage entre la nature des biens offerts et ceux recherchés. Ainsi, d'un côté l'offre actuelle d'appartements se concentre sur les petites surfaces (48 % des mandats pour les moins de 60 m2 vs 9 % pour les + de 100 m2) et sur les grandes maisons (6 % des mandats pour les maisons de moins de 60 m2 vs 60 % pour les maisons de plus de 100 m2 ).
D'un autre côté, la demande se concentre elle sur des surfaces moyennes (76 m2 en moyenne pour les biens immobiliers achetés au premier semestre 2012). De là nait le décalage. « De manière générale, ces chiffres mettent en lumière une offre de logements peu adaptée à la demande réelle avec une offre forte de grandes maisons et de petits appartements, là où les acheteurs, tout particulièrement les primo-accédants, recherchent des surfaces de taille moyenne. »
Des vendeurs déconnectés de la réalité des prix
Outre la question de la taille du bien, la question du prix est aussi paradoxale. « Il existe des écarts importants entre le prix souhaité par le vendeur, le prix de mise en vente et le prix vendu au réel. Ainsi en moyenne, un vendeur demandera 265 k€ pour sa maison, qui sera vendue 247 k€ au réel, soit un écart de 18 k€. On observe le même phénomène sur les appartements avec un prix initial moyen de 201 k€ contre un prix de vente au réel de 188 k€ » précise Orpi. Deux principales explications à ce décalage sont évoquées par Orpi.
La première tient à « une distorsion de la perception des vendeurs sur le marché immobilier qui apparaît souvent comme éloignée de la réalité et déformée par leur désir de vendre au prix le plus élevé ». Le seconde tient au « rôle crucial de l’agent immobilier » qui se doit de fixer le juste prix « soit en aidant le vendeur à estimer son bien au plus juste, soit en faisant prendre conscience à l’acheteur du prix réel du marché. »
Un délai de vente de plus en plus long
Si globalement les écarts de prix sont compréhensibles (le vendeur cherchera toujours à surévaluer et l'acheteur à sous-évaluer) Orpi observe toutefois un allongement significatif des délais de vente, et ce malgré une relative stabilisation du prix de vente des maisons (247 k€ au premier semestre 2012 vs 245 k€ en 2011), et du prix des appartements (+5 % au premier semestre 2012). Ainsi, comme le note Orpi, entre 2011 et le premier semestre 2012, le délai de vente d'un bien est passé « de 70 à 92 jours, soit plus de 3 semaines supplémentaires ».
Ceci est selon Orpi essentiellement dû à la frilosité des acheteurs « face aux incertitudes économiques, attentistes vis-à-vis de la mise en œuvre des promesses de campagne ou des aides fiscales et incitatives, et auxquelles s’ajoute la méfiance des banques ».
Le rôle de l'agent immobilier renforcé
Sachant que la crise engendre des ralentissements dans les transactions et que les vendeurs sont déconnectés de la réalité des prix du marché, le rôle de l'agent immobilier se trouve renforcé selon Orpi. « Notre rôle est de donner des prix de marché justes afin de remplir notre mission qui est de rapprocher vendeurs et acquéreurs » insiste Bernard Cadeau, président d’Orpi.
Et plus le maillage territorial du réseau d'agents immobilier est fin, et plus les estimations sont fiables. En effet, « seul un professionnel local, parfaitement immergé dans ces réalités territoriales saura traduire l’incidence des tous les paramètres environnementaux sur le prix du bien ». C'est sur terrain là qu'Orpi avec près de 47 000 transactions par an, 1 200 points de vente et 6 000 collaborateurs forge sa valeur ajoutée. « Afin de permettre aux vendeurs qui contactent les agences ORPI d’avoir une idée précise de la valeur de leur bien, les professionnels ORPI s’engagent pour chaque estimation à faire une Etude comparative de marché. Suivre le prix conseillé par un Agent Immobilier ORPI est le meilleur moyen pour un vendeur de voir son projet aboutir. »
Dominique André-Chaigneau, Franchise Agence Immobilière©